Изменение роли оценщика в процессе оспаривания кадастровой стоимости

19 декабря 2015

Составление отчетов для оспаривания кадастровой стоимости – одна из наиболее востребованных услуг на рынке оценки. Можно видеть, что к отчетам для целей оспаривания предъявляется все больше требований, «процессуальные оппоненты» становятся все более компетентными. Как изменилась роль оценщика в процессе оспаривания кадастровой стоимости в 2015 году? Разобраться помог Комаров Илья Сергеевич, кандидат юридических наук, юрист Агентства коммерческой безопасности «Мост».

Система взаимодействий клиент – юрист - оценщик

Важно правильно выстроить систему отношений между клиентом, юристом и оценщиком – это основные участники процесса оспаривания кадастровой стоимости. На начальном этапе взаимоотношений между участниками не произошло существенных изменений.

Чтобы быть конкурентоспособным, оценщик или юрист должен предоставлять клиенту какой-то комплексный продукт. Тогда этот продукт будет более востребован.

Когда у клиента возникает потребность оспаривания кадастровой стоимости земельного участка или другого объекта недвижимости, например, торгового здания, отношения с юристом и оценщиком могут складываться по двум моделям.

• Первая – клиент приходит к юристу и тот сам подбирает оценщика, в зависимости от потребности клиента. Таким образом, клиент взаимодействует с юристом, юрист подбирает для него оценщика, и они начинают работать.
• Вторая модель – клиент приходит со своими оценщиками, они представляют уже готовое экспертное заключение и отчет.

Должна быть четкая схема взаимодействия, поскольку клиент должен сообщить оценщику максимум необходимых сведений для проведения оценки для оспаривания кадастровой стоимости. Как правило, организация такого взаимодействия лежит именно на юристе, поскольку он – базовое звено, он знает, что требуется и какой должен получиться результат. Поэтому важно внимательно выбирать партнеров и еще на начальном этапе вырабатывать схему взаимодействия с ними. Это позволяет сделать продукт более конкурентоспособным.

У юриста есть некоторые представления о том, что такое оценка объекта недвижимости или земельного участка, какие существуют методы оценки и так далее. У тех, кто профессионально занимается оспариванием кадастровой стоимости, в ходе взаимодействия со специалистами в области оценки накапливаются соответствующие знания.

Ужесточение требований к отчетам

Изменения коснулись, в первую очередь, повышения требований к отчетам. Ранее в арбитражном суде отчеты не подвергались существенной ревизии, суд просто спрашивал, есть ли отчет, доказательства, есть ли участок в государственном кадастре недвижимости и т.д. Эти вопросы носили типовой характер, и все знали, как будет протекать судебный процесс. Обуславливалось такое положение дел реализацией принципа состязательности. «Процессуальные ответчики» не представляли какие-либо иные доказательства рыночной стоимости объекта, и арбитражный суд выносил положительный для истца судебный акт по имеющимся в деле материалам.

Сейчас наблюдается концептуально иная ситуация. Это связано, в том числе, с изменением подведомственности данной категории дел – теперь это компетенция суда субъекта РФ, где наблюдается более щепетильный подход. Ожидать некие сложности, обусловленные изменениями подведомственности, можно было даже в силу того, что практика оспаривания кадастровой стоимости в арбитражных судах нарабатывалась несколько лет, и только через некоторое время все участники процесса поняли, как все должно происходить. Суды субъектов РФ не всегда руководствуются теми правилами, которые были выработаны ранее. Юристы и оценщики столкнулись с тем, что требования к оценке и установлению размера рыночной стоимости усложнились, повысились критерии. Одним из возможных средств доказывания является судебная экспертиза, однако, это достаточно длительный процесс, способный к тому же привести к непредсказуемому результату. Необходимо подстраиваться под современные реалии, чтобы осуществлять свою деятельность эффективно. В конечном счете, клиента интересует результат, причем в кратчайшие сроки.

Изменения формы участия оценщика в процессе оспаривания

Еще в первой половине 2015 года существовало 5 вариантов получения оценщиком процессуального статуса, благодаря которому он мог участвовать в судебном заседании по делу об оспаривании кадастровой стоимости. У каждого из них были свои особенности.

1. Свидетель. Рыночная стоимость объекта недвижимости – это обстоятельство, которое входит в предмет доказывания. Свидетель – это лицо, которое обладает сведениями об обстоятельствах, входящих в предмет доказывания. Судья предупреждал оценщика о даче заведомо ложных показаний, что расходилось с природой деятельности, которой занимается оценщик. Это был не самый благоприятный вариант, поскольку он не соответствовал природе оценочной деятельности, не позволял оценщику возражать против аспектов, связанных с критикой его отчета, задавать вопросы.

2. Привлечение в качестве специалиста. Поскольку отчет об оценке используется как письменное доказательство по делу об оспаривании кадастровой стоимости, сам оценщик мог быть приглашен для участия в деле как специалист для дачи необходимых пояснений, то есть, как и любой другой специалист. Его пояснения учитывались как специальное средство доказывания - консультация специалиста. Оценщик, привлеченный в качестве специалиста, не вправе задавать вопросы участникам разбирательства. Для реализации данной модели имелось одно важное препятствие, специалист – это субъект, который не должен проводить «специальные исследования» по делу (ч. 3 ст. 188 ГПК РФ), а в этом случае имелось лицо, которое подготовило отчет.

3. Эксперт. Чтобы оценщик мог принять участие в процессе оспаривания кадастровой стоимости в качестве эксперта, нужно проводить судебную экспертизу. Статус и функции эксперта, привлеченного по делу об оспаривании кадастровой стоимости, отличаются от статуса и функций оценщика, подготовившего отчет. Эксперт имеет самостоятельный процессуальный статус лица, участвующего в деле, а у оценщика нет такого статуса. За дачу заведомо ложного заключения эксперт несет уголовную ответственность, оценщик нет. Эксперт, участвуя в деле, вправе задавать вопросы участникам разбирательства, в отличие от оценщика.

4. Привлечение самого оценщика или того, с кем у клиента были договорные отношения, в качестве третьего лица.

«Вероятно, это наиболее приемлемый вариант, поскольку у оценщика или оценочной организации действительно есть правоотношения с одной из сторон спора (правообладателем объекта недвижимости). Если подготовленный оценщиком отчет окажется ненадлежащего качества и это будет установлено судом, то клиент вполне будет вправе поставить вопрос о возвращении ему уплаченного оценщику вознаграждения. Кроме того, третье лицо – полноценный участник процесса. Оно может задавать вопросы, высказывать свое мнение и так далее», – отметил Комаров И.С.

5. Представитель. По духу, данный вариант вряд ли являлся допустимым. Оценщик – это, все же, в большей степени независимый специалист, привлеченный для установления рыночной стоимости объекта оценки. Он не призван защищать интересы клиента. Хотя истинная роль оценщика, пожалуй, требует дополнительного исследования.

30 июня 2015 года вышло Постановление Пленума Верховного Суда, непосредственно касающееся роли оценщика в процессе оспаривания кадастровой стоимости – Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости». В соответствии с п. 22 Постановления:

«В целях устранения неясности положений отчета об оценке суд разрешает вопрос о вызове в качестве свидетеля оценщика, проводившего государственную кадастровую оценку и (или) составившего отчет о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также эксперта саморегулируемой организации оценщиков, давшего положительное заключение на соответствующий отчет (статья 69 ГПК РФ, статья 69 КАС РФ)».

По смыслу части 2 статьи 67 ГПК РФ и части 2 статьи 84 КАС РФ экспертное заключение саморегулируемой организации на отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами (абзац восьмой статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности)».

Не очень понятно, почему из всех возможных форм участия оценщика в судебном оспаривании кадастровой стоимости Верховным Судом была выбрана и законодательно закреплена не самая благоприятная для оценщика и клиента.

Зачастую возможно участие оценщиков с обеих сторон, тогда происходит некое состязание не столько юристов, сколько специалистов в области оценки. Это способствует эффективности правосудия и достижению положительного результата для клиента. Процессуальные оппоненты с течением времени становятся все более подкованными, все глубже вникают в отчет, соответственно, суд задает по нему значительно больше вопросов. Нужно противопоставлять этому свой эквивалент в виде специальных знаний оценщика, привлекаемого для судебного оспаривания кадастровой стоимости.

Комаров И.С. посоветовал оценщикам быть внимательными при составлении отчетов для целей оспаривания, подходить к работе особенно тщательно. Давно прошел период, когда можно было составить обычный отчет, и заказчик получал положительный результат. Если раньше предоставление клиенту специалистов, которые ходили в суд и консультировали юриста, было скорее конкурентным преимуществом, то теперь это абсолютная необходимость. Не каждый оценщик способен подготовить отчет и успешно защитить его в суде.

«Это специальная деятельность, для которой нужна подготовка. Формируйте у себя базу этих специалистов», – заключил Комаров И.С.

Статья подготовлена на основе доклада Комарова И.С. на круглом столе «Кадастровая стоимость для целей налогообложения» совместно с ним.